Online-KI
01 · FREMDE SERVER
Belege hochladen, Konto anlegen, oft Abo.
- Dokumente gehen auf Server und oft an KI-Anbieter
- Konto, Speicherung, je Abrechnung oder Jahresabo
- Mieter- und Objektdaten liegen nicht nur bei dir
Kein Upload · lokal · einmalig
Nebenkostenabrechnung ohne Upload. Lokal auf deinem Rechner.
Für private Vermieter mit 1–2 Wohnungen. ZIP öffnen, Angaben eintragen, PDF mit Anschreiben speichern. Keine Belege an fremde Server, keine KI-Cloud. Excel liegt als Alternative im selben Download.
Nicht für Mieterprüfung, nicht für Hausverwaltungen. Mieterdaten bleiben auf deinem Computer.
Jetzt kaufen · 39 € Muster-Demo öffnen
Sofort-Download über Payhip · oder zuerst die Musterakte 2025 im Browser · kein Upload
AKTE 01 / KEIN UPLOAD
Deine Abrechnung gehört nicht in die Cloud.
Viele Online-Tools wollen Belege, Heizkostenabrechnung und Mieterdaten hochladen. Die Nebenkostenmappe läuft nach dem Kauf nur bei dir.
Aktenkammer
02 · DEIN RECHNER
Kein Upload. Einmal 39 €. Fertig.
- Rechner und Excel liegen im entpackten Ordner
- JSON, PDFs und Belegliste bleiben lokal
- Nur die Zahlung läuft über Payhip, nie die Mieterakte
AKTE 02 / PRODUKTWEGE
Du entscheidest, womit du arbeitest.
Der Browser-Rechner ist die Hauptversion. Excel liegt als vollständige Alternative daneben.
Hauptakte
01 · OFFLINE-RECHNER
Ohne Installation zur fertigen PDF.
index.html doppelklicken und die vier Schritte Objekt, Mieter, Kosten und Fertig durchgehen.
- professionelle PDF plus Anschreiben
- lokale JSON-Sicherung und automatischer Zwischenstand
- aktuelle Versionen von Edge, Chrome, Firefox und Safari
Beilage
02 · EXCEL-ALTERNATIVE
Die Mappe für Tabellenmenschen.
Nebenkostenmappe.xlsx enthält Muster 2025, Berechnungsblätter, Anschreiben, Belegliste und Prüfblatt.
- für Microsoft Excel vorbereitet
- mit Einschränkungen auch Numbers oder LibreOffice
- im selben ZIP enthalten, ohne Aufpreis
AKTE 03 / EINBLICK
So sieht dein Offline-Rechner aus.
Die klare Schritt-für-Schritt-Ansicht läuft direkt aus deinem entpackten Ordner. Hier siehst du die fertige Musterabrechnung – mit Kontrollen, Ergebnissen und den nächsten Handgriffen.
- 01Lokal im BrowserOhne Konto, Cloud oder Installation.
- 02Berechnung und KontrollenErgebnisse und offene Belege auf einen Blick.
- 03PDF plus AnschreibenDirekt für jeden aktiven Mieter erstellen.
AKTE 04 / ABLAUF
Vom Download zur Abrechnung.
- 01ZIP entpackenDer Rechner funktioniert aus dem entpackten Ordner. Online brauchst du ihn danach nicht.
- 02
index.htmlöffnenDoppelklick genügt. Kein Installer, kein Konto, kein Upload. - 03Angaben prüfenObjekt, Mieter, Kosten, CO₂ und Belege.
- 04PDF speichernAbrechnung und Anschreiben in einer Datei auf deinem Rechner.
Lieber Excel? Statt index.html öffnest du einfach die mitgelieferte Nebenkostenmappe.xlsx.
AKTE 05 / UNTERLAGEN
Was du vor dem Start bereithältst.
Nichts davon wird hochgeladen. Du trägst die Beträge selbst ein. Unvollständige Belege bleiben in der Kontrolle sichtbar.
- Grundsteuerbescheid für das Abrechnungsjahr
- Heizkostenabrechnung vom Messdienst, etwa Ista oder Techem
- Wasser, Abwasser, Müll und weitere Betriebskostenbelege
- Versicherungen, Hauswart, Reinigung, Garten soweit umlagefähig
- Wohnfläche, Personen, Verteilerschlüssel aus Mietvertrag oder Hausgeld
- Vorauszahlungen jedes Mieters im Abrechnungszeitraum
Hinweis § 556 Abs. 3 BGB · Zugang beim Mieter zählt oft
12 Monate
Kalenderjahr 2025: Zugang häufig bis 31.12.2026. Es gibt Ausnahmen. Die Fristkarte im Rechner ist eine Organisationshilfe, keine rechtliche Prüfung.
AKTE 06 / ORDNUNGSRAHMEN
Woran sich die Mappe orientiert.
Die Mappe organisiert Positionen und Rechenwege. Ob etwas im Einzelfall umlagefähig ist, steht im Mietvertrag und in der BetrKV — nicht in einer KI-Auskunft.
- BetrKV17 Kostenarten nach § 2Wohnfläche, Personen, Tage, Verbrauch oder Heizschlüssel.
- HeizkostenVGrund- und VerbrauchskostenOrganisation der Heiz- und Warmwasserverteilung.
- CO₂CO2KostAufGAufteilung als separate Organisationshilfe.
- § 556 BGBAbrechnungsfrist12 Monate nach Ende des Zeitraums, Zugang zählt oft.
- Kabelseit 1. Juli 2024Anschlusskosten als gesonderter Prüfpunkt in der Belegliste.
- Abgrenzungnicht umlagefähigVerwaltung und Instandhaltung gehören nicht in die Umlage.
AKTE 07 / LEISTUNGSUMFANG
Was die Nebenkostenmappe organisiert
- 1–2 Wohnungen mit bis zu zwei Mieterwechseln je Wohnung
- 17 Kostenarten mit Wohnfläche, Personen, Tagen, Verbrauch oder Heizschlüssel
- Vorauszahlungen und Saldo als Nachzahlung, Guthaben oder ausgeglichen
- CO₂-Aufteilung als separate Organisationshilfe
- Belege und Kontrollen vor dem Versand
- PDF-Abrechnung und Anschreiben für jeden aktiven Mieter
- Lokale Speicherung als JSON-Datei; Excel als zusätzliche Mappe
Bleibt bei dir
Keine Mieterdaten auf fremden Servern.
Kein Konto, keine Cloud, kein Upload, keine Analytics und kein Abo. Rechner, Sicherungsdateien, PDFs und Excel-Mappe liegen lokal auf deinem Computer.
Die Nebenkostenmappe ist ein Organisationssystem. Sie ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung und keinen Messdienst wie Ista oder Techem.
AKTE 08 / SOFORT-DOWNLOAD
Ein Preis. Beide Arbeitswege. Kein Abo.
Offline-Rechner + Excel
39 €
Endpreis. Einmalig. Enthalten sind Rechner, ausführliche Anleitung, lokale PDF-Erzeugung und die Excel-Alternative. Jedes weitere Abrechnungsjahr kostet nichts extra.
Keine Umsatzsteuer gemäß § 19 UStG (Kleinunternehmer).
Nebenkostenmappe als Sofort-Download
Nach der Zahlung über Payhip lädst du ein ZIP mit Offline-Rechner, Schritt-für-Schritt-Anleitung und Excel-Mappe herunter. Kein Konto bei uns, kein Newsletter, kein Upload.
Jetzt kaufen · 39 €Vertragsschluss und Zahlung bei Payhip. Dort musst du der sofortigen Ausführung zustimmen; danach erlischt das Widerrufsrecht in der Regel (§ 356 Abs. 5 BGB). Details: Widerruf und AGB. Gesetzliche Mängelrechte bleiben. Fragen: FAQ.